کسری یا اضافه مساحت زمین یا باغ
با توجه به افزایش قیمت ملک، اهمیت مساحت هر زمین یا باغی که در معاملات املاک مورد استفاده قرار می‌گیرد، دوچندان شده است. این اهمیت به دلیل تأثیر آن در قیمت نهایی و سود معامله بسیار مهم است.
در حین معاملات املاک، ممکن است با مواجهه با اضافه یا کاهش مساحت زمین یا باغ، با موارد مختلفی روبرو شویم. این شامل مواردی مانند از دست دادن قسمتی از مساحت به دلیل اشغال غیرقانونی، یا افزایش مساحت به دلیل تجمیع زمین‌ها می‌شود. هر یک از این موارد ممکن است با چالش‌ها و حقوق قانونی مختلفی در دعاوی ملکی مواجه شوند. بنابراین، برای هر مورد، لازم است که با توجه به قوانین مربوطه، راهکار مناسب و قابل قبولی اتخاذ شود.
۳ حالت مختلف در صورت کسر یا اضافه مساحت زمین
مواردی که حدود زمین با متراژ مشخص نشده باشد و فقط حدود اربعه آن مشخص شده باشد
در مواردی که مساحت زمین یا باغ مشخص نشده و تنها حدود اربعه آن مشخص شده است، به آن‌ها “املاک حد به حد” گفته می‌شود. این نوع اسناد اغلب در سندنامه‌های قدیمی دیده می‌شوند و به دلیل ارزش بالای ملک‌ها و پیشرفت تکنولوژی، در حال حاضر از آن استفاده نمی‌شود.
در این نوع اسناد، مساحت زمین یا باغ به صورت دقیق در سند ثبت نشده و تنها حدود اربعه آن مشخص شده است. در صورت خرید این نوع املاک، فروشنده مساحت دقیقی را اعلام نمی‌کند و مساحت به صورت تقریبی تعیین می‌شود. هر گونه اختلاف در مساحت ممکن است به دلیل این عدم دقت باشد ولی هیچ یک از طرفین (خریدار یا فروشنده) حق فسخ معامله را ندارند.
مواردی که باغ یا زمین به صورت محصور و با درج متراژ و با تعیین قیمت برای هر جز فروخته می‌شود
در برخی موارد، باغ یا زمین به صورت محصور و با مشخص شدن متراژ و تعیین قیمت برای هر واحد فروخته می‌شود. به عنوان مثال، یک وکیل ممکن است بگوید که دو هزار متر زمین با قیمت متری یک میلیون تومان به فروش می‌رسد. در این نوع معاملات، ثمن معامله برای هر قسمت مشخص شده است.
اگر در آینده مشخص شود که معامله کسری در مساحت داشته است، خریدار دارای حق است که یا معامله را فسخ کند و ثمن معامله را استرداد کند، یا نسبت به کاهش مساحت، ثمن معامله را تنظیم کند. به عنوان مثال، اگر زمین ۱۹۰۰ متر مربع داشته باشد و صد متر مربع از آن کمتر بود، خریدار می‌تواند مبلغی معادل با کاهش مساحت را به فروشنده بازپرداخت کند.
در صورتی که مساحت زمین بیشتر از مقدار تعیین شده باشد، خریدار می‌تواند ابتدا برای دریافت مبلغ اضافه مساحت به فروشنده مراجعه کند. به عنوان مثال، اگر مساحت زمین ۲۱۰۰ متر مربع باشد، فروشنده می‌تواند برای صد متر اضافه، به قیمت تعیین شده با خریدار توافق کرده و مبلغ معادل با مساحت اضافه را دریافت کند. در صورتی که خریدار از پرداخت امتناع کند، فروشنده می‌تواند اختیار داشته باشد که معامله را فسخ کند.
مساحت قید صفت زمین یا باغ می‌شود
در قراردادهایی که بدون تعیین قیمت برای هر واحد زمین یا باغ انجام می‌شود، به هیچ وجه توصیه نمی‌شود. به عنوان مثال، در قرارداد ممکن است ذکر شود که این باغ با مبلغ دو میلیارد تومان فروخته شده است، با شرطی که مساحت آن دو هزار متر مربع باشد.
در این حالت، اگر باغ یا زمین کسری مساحت داشته باشد، خریدار فقط حق فسخ معامله را دارد و نسبت به کاهش مساحت، حق اعاده ثمن معامله را ندارد. از سوی دیگر، اگر مساحت زیادتر از متراژ تعیین شده باشد، فروشنده فقط حق فسخ معامله را دارد و حق درخواست ثمن اضافه مساحت را ندارد.
با توجه به موارد مطرح شده، به نظر می‌رسد که بهترین روش برای خرید املاکی مانند زمین یا باغ، به ویژه در مواردی که ارزش آن‌ها بالا است، استفاده از روش تعیین شده در بند دو معقول و منطقی است.
در هر سه حالت مذکور، فروشنده و خریدار می‌توانند با توجه به شرایط معامله، اعتبار طرف مقابل، و در نظر گرفتن تمامی احتمالات، با درج شروط مناسب در قرارداد، از وقوع زیان احتمالی در آینده جلوگیری کنند.
به عنوان مثال، در صورتی که مساحت زمین یا باغ معین نباشد، می‌توان در قرارداد شرایطی مانند تعیین میزان کاهش یا افزایش قیمت بر اساس مساحت، وضع نمود. همچنین، می‌توان شرایطی برای بررسی و تصویب مساحت نهایی قبل از انجام معامله در قرارداد در نظر گرفت. این اقدامات می‌تواند به جلوگیری از وقوع زیان‌های احتمالی در آینده کمک کند و معامله را برای هر دو طرف بهینه‌تر نماید.
